Certificación con reserva de prioridad. Análisis crítico sobre su eficacia como instrumento de mitigación de riesgos en los negocios inmobiliarios

Por Víctor Polanco Montero

Las partes involucradas en una operación inmobiliaria, siempre buscan mitigar riesgos, para garantizar sus intereses, tratando de evitar al máximo que ocurra alguna contingencia, que pueda traducirse en pérdidas económicas o estratégicas en la adquisición de bienes inmuebles o en la constitución de garantías.

Persiguiendo este objetivo, se realizan varios procesos (“debida diligencia”), auxiliándose de investigaciones registrales, solicitudes de certificaciones de estado jurídico, comprobaciones catastrales, obligaciones fiscales, evaluación de restricciones que pudiesen existir sobre el uso del inmueble, aspectos medio ambientales, verificación de la calidad para disponer del bien por parte del titular, situación de la posesión, compromisos dentro del régimen de condominio, entre otros requisitos de forma y fondo.

La Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, establece en su artículo 105, la posibilidad de que en el curso de un negocio jurídico, quienes tengan derechos susceptibles de ser registrados, puedan acordar con su titular, la solicitud de una certificación del estado jurídico del inmueble con reserva de prioridad.

Durante la vigencia de la reserva de prioridad, se produce un bloqueo registral que protege dicho negocio jurídico específico, conforme lo establece expresamente el precitado artículo.

Visto lo anterior, resulta mas que conveniente, acudir a este mecanismo legal, para proteger la inmutabilidad del estado jurídico del bien, mientras se concreta definitivamente el negocio, no obstante, este instrumento no lo vemos con mucha frecuencia en la práctica.

Podemos ver que un gran porcentaje de las adquisiciones inmobiliarias, se realizan mediante financiamiento bancario, con erogaciones previas de fondos, para garantizar el negocio, restringiendo sus efectos solo a las partes envueltas, hasta tanto se logre completar la debida diligencia, trámites bancarios y concretar el formalismo y registro efectivo de la operación.

Por lo general, se elige la modalidad de contrato de promesa de venta, el cual no es registrable, salvo que se produzcan las condiciones para convertirse en definitivo y no se elige la modalidad de la venta condicional, que si es susceptible de registro, esto por lo general, por el costo que implica la venta condicional de inmuebles.

Sucede que con respecto a la reserva de prioridad, la ley establece un plazo máximo de 15 días, para la vigencia de la reserva de prioridad y por igual el Reglamento General de Registro de Títulos, establece en sus artículos 148 y 149, que la reserva caduca de pleno derecho dentro de los 15 días hábiles a partir de la emisión de la certificación de estado jurídico con reserva de prioridad.

El Reglamento establece que esta caducidad se da o por vencimiento del plazo de vigencia o bien por la materialización del negocio jurídico para la cual fue requerida, lo que ocurra primero.

Existe la posibilidad de que en este plazo máximo prefijado, que escapa de la voluntad de las partes, encontremos una de las limitaciones que provoca que en la mayoría de las operaciones inmobiliarias, no se acuda a la reserva de prioridad.

La adquisición o constitución de la garantía sobre un inmueble, financiado por un Banco, requiere una serie de documentaciones, entre ellas, un certificado del estado jurídico del inmueble, ahora bien, que garantiza que la situación del inmueble no cambie, entre la formalización de la garantía y el desembolso del dinero?.

Debemos ver como nos sorprendió a todos, esta situación de pandemia global, que ha conllevado rápidamente restricciones en el movimiento de las personas, cierre de las fronteras por aire, mar y tierra, entre otros. Nos preguntamos, ¿Cuantas operaciones inmobiliarias se han quedado en solo “procesos” entre las partes, fuera del Registro correspondiente?, ¿Donde quedan garantizados los desembolsos parciales realizados?.

En definitiva, podemos asegurar que como estrategia de mitigación de riesgos, acudir a la certificación de estado jurídico con reserva de prioridad, conlleva ventajas indiscutibles, pues le otorga una oponibilidad frente a los terceros, además de la prioridad en el registro reservada para el negocio jurídico preavisado, sin embargo, a nuestro entender, la restricción del plazo máximo de 15 días de vigencia, convierte este gran instrumento jurídico en una figura en desuso.

En vista de las múltiples diligencias previas que deben realizarse para lograr el registro de una operación inmobiliaria, sobre todo en ocasión de acceso al financiamiento bancario, en la mayoría de los casos el plazo resulta ampliamente insuficiente, máxime lo dispuesto en el artículo 153 del Reglamento General de Registro de Títulos, que establece lo siguiente: “Si el negocio jurídico garantizado por la certificación con reserva de prioridad no se realiza, no se podrá solicitar una nueva hasta que haya transcurrido un período de diez (10) días hábiles contados a partir de la fecha de expiración del plazo de la certificación anterior”.

Así las cosas, esta herramienta pudiese aportar mayor seguridad jurídica a los inversionistas inmobiliarios, mitigar riesgos, incluyendo al propio sistema bancario, para facilitar que fluyan los financiamientos de proyectos, las lineas de crédito que involucran activos inmobiliarios, por lo que entendemos que este plazo máximo pudiese ser revisado (salvaguardando las limitaciones de plazos prudentes, para garantía de los posibles acreedores o quienes pudiesen tener algún interés legítimo sobre el bien inmueble) y entonces adaptarlo a nuestra realidad como país.

Entendemos que el fin perseguido por la Ley, no era el de crear una figura jurídica de escasa utilidad práctica, por igual comprendemos que en otros países se trabaje con el indicado plazo máximo de los 15 días, no obstante cada nación tiene su propia realidad, toda vez que por lo general, nos encontramos en una carrera precipitada hacia el Registro de Títulos, por aquello de “prior tempore, postior iure” (Primero en tiempo, mejor en el Derecho).