Relevancia de la naturaleza del crédito cedido en materia de embargo inmobiliario, de cara a la elección del procedimiento

Por: Francisco Álvarez Martínez

Al momento de evaluar la posibilidad de ejecución de una garantía, en este caso, inmobiliaria, debemos hacerlo estudiando las normas aplicables al momento en que dicho crédito fue concebido, y no pretendiendo aplicar las normas vigentes al momento en que se va a ejecutar la garantía mediante la cual se respalda el mismo.  Las vías de ejecución, de manera general, se encuentran revestidas de muchas características particulares que definen su naturaleza y el rigor bajo el cual deben enmarcarse, una de las más importantes es la estricta reglamentación de que son objeto, lo cual se debe, entro otras razones, a que "(...) siendo el derecho a la ejecución forzada una intromisión de parte del acreedor en la gestión del patrimonio del deudor (avalada por el artículo 2092 del código civil), su uso no debe extenderse fuera de los límites estrictamente previstos; ni confundirse con situaciones análogas”[1].

Con la finalidad de poder exponer de manera más clara y precisa nuestro cuestionamiento, el presente trabajo será dividido de la siguiente manera: (i) la justificación financiera de un banco adquirir una deuda en lugar de recibir un pago, o en este caso un bien dado en pago de una deuda; (ii) la naturaleza jurídica de esa transacción; y (iii) el procedimiento que debe regir la ejecución de un crédito de naturaleza particular.

Justificación Financiera

¿Por qué un banco adquiriría un crédito otorgado entre individuos? Bien, por todos es conocido que los bancos, en el desarrollo de sus actividades naturales, desarrollan operaciones que, de manera simple, se pueden dividir en pasivas o captación, activas o de inversión y servicios varios a sus clientes.

Mediante las operaciones pasivas, las entidades de intermediación financieras captan recursos a través de dos fuentes. A saber: (i) las aportaciones económicas de sus socios sean estas efectuadas directamente o mediante la acumulación de los beneficios no distribuidos (captación de recursos propios), y (ii) las obtenidas de manos de los terceros (captación de recursos ajenos). Las operaciones activas, por otro lado, se pueden resumir en aquellas por las cuales, los recursos obtenidos producto de las operaciones pasivas son colocados en el mercado a modo de préstamos otorgados a los terceros.

Dentro de este tipo de operaciones, la activa, se encuentra los descuentos bancarios, cuya definición dependerá de la naturaleza jurídica que se le atribuya, y aunque pueden encontrarse en varias modalidades, nos enfocaremos en el descuento como transmisión de un crédito, que no es más que el acuerdo por el cual un cliente transmite un crédito no vencido al banco, a cambio de una suma de dinero de menor importe que esta última institución le entregará. Una dación en pago.

Naturaleza jurídica

Según los hermanos Mazeaud, en su libro Lecciones de Derecho Civil, Parte Segunda, Volumen III, la cesión de crédito es la convención por la cual el acreedor (el cedente) transmite a otra persona (el cesionario) su derecho contra su deudor (el cedido). El deudor cedido no interviene en la operación, relación respecto la cual es un tercero. Por ser eminentemente relativa, la cesión de crédito está sometida a los requisitos generales de validez de las convenciones. Resulta suficiente con que el consentimiento no esté viciado y con la capacidad de cedente y del cesionario.

Se acostumbra a vincular la cesión de crédito como objeto de la dación en pago, ya que es una de las formas más prácticas de solventar una deuda que, en teoría, no tendría otra forma práctica de ser debidamente extinguida, y se asimila, consecuencia de la dación en pago, a un pago efectivo[2] gracias a la autonomía de la voluntad de los individuos. En el caso expuesto, hablaríamos de este escenario pues, como se podrá ver, taxativamente tocamos el tema del banco que recibe o adquiere un crédito como forma de pago de un deudor.

En una Sentencia emitida por el Tribunal Supremo de Madrid se puede ver una de las mejores explicaciones de este fenómeno, indicando que, en el pago por cesión de bienes, supone abandono de estos por el deudor, en provecho de sus acreedores, para que estos apliquen su importe a la satisfacción de sus créditos, al pago que la adjudicación o dación en pago que es una forma de realizarlo.[3]

En este sentido, la dación y la cesión de bienes producida con eficacia pro-soluto provocan la misma eficacia jurídica, esto es, la extinción de las obligaciones, aun partiendo de presupuestos distintos. Un ejemplo de ello lo constituye una sentencia de 30 de septiembre de 1996[4], en la cual se recoge un supuesto de transmisión de bienes a una serie de trabajadores de una empresa para dar por zanjadas las deudas pecuniarias que la empresa tenía con ellos. La situación que en esta resolución judicial se contempla supone un claro ejemplo de cesión de bienes a los acreedores con eficacia pro-soluto, pues, a partir del momento de la transmisión, se darán por extinguidas las deudas.[5][6]

Tradicionalmente se ha atribuido la denominación de datio pro solvendo al pago por cesión de bienes, contemplado en el artículo 1175 Código Civil [en lo adelante “CC”]. Aquí lo que se está afirmando es que existe una dación con sus propios elementos estructurales, como pueden ser el pacto en el momento de vencimiento de la obligación o una situación económica normal para el deudor que puede pactarse con esta eficacia.

Así, si el deudor trata de extinguir la obligación cediendo un crédito al acreedor, este tiene la oportunidad de aceptarlo (o no), en cuyo caso, si la dación en pago se celebra con eficacia pro-soluto, se da por extinguida la obligación desde el momento en que el deudor lo cede. Si, por el contrario, el acreedor lo acepta, pero le hace la salvedad de que lo cobre él y que después se lo entregue con la finalidad de evitar riesgos de impago del crédito, en este caso, la dación en pago se pactará con eficacia pro solvendo.[7]

La cesión de créditos presenta igualmente el interés, lo mismo que la novación, la delegación de deuda y la compensación, de simplificar los negocios jurídicos; un deudor, en pago de lo que debe, cederá a su acreedor un crédito del que sea titular contra un tercero; la cesión suprime así una relación de derecho.

Al estudiar los requisitos encontramos que los mismos van muy de cerca de la naturaleza propia de la cesión. La cesión puede recaer, ciertamente, sobre un crédito futuro o condicional; se ha concretado ya todo por el interés que presenta para los créditos a término. Por el contrario, la validez de la cesión de los créditos eventuales es discutida.

Es preciso que las partes presenten un consentimiento exento de vicios, y que sean capaces para dar o recibir, a título gratuito u oneroso, según el acto que realicen.

El consentimiento de las partes es necesario y suficiente: el consentimiento del deudor cambia de acreedor al margen de su voluntad. Superioridad de la cesión de créditos sobre los procedimientos indirectos de transmisión de créditos. Aunque valida entre las partes, la cesión de créditos no es oponible a terceros sino con ciertos requisitos de publicidad, indicados por el artículo 1.690 del código civil.

Procedimiento de ejecución

Coincidimos totalmente en el criterio que expresa el profesor Germán, citado más adelante, en el que, en el ámbito de las vías de ejecución, por su carácter traumático de despojar forzosamente a una persona de un bien, no da rejuego a la interpretación y comparación de escenarios para aplicar normativas que orbiten un derecho. El legislador es claro y parco.

Complementando lo antes dicho, el mismo autor nos expresa que, al hablar del embargo inmobiliario, “Es eminentemente reglamentado, debido a que el legislador, sin despreciar la naturaleza patrimonialista del sector regulado, se ocupó de reglamentar todos los aspectos básicos de la materia con sentido de rigurosidad, creando una situación cercana al sistema de legalidad penal, según el cual no hay pena ni hay delito sin una ley previa.”[8]

En armonía con lo antes explicado, respecto de la aplicación de las reglas propias de las vías de ejecución, así como sus límites, el profesor Artagnan Perez Méndez en su siempre útil obra Procedimiento Civil, nos indica que "las reglas de la ejecución forzada son de orden público”, “Las reglas de la ejecución forzada tienen carácter de orden público... El carácter de orden público de las reglas de la ejecución y que tanto para los embargos mobiliarios como para los inmobiliarios y aun para las vías conservatorias", ampliando el espectro de aplicación de dicho razonamiento al marco general de las vías de ejecución.[9] [10]

Y es que el anteriormente citado autor destaca primero la imposibilidad de que se sustituya una vía de ejecución por otra, según el parecer del acreedor, sino que todos los particulares están obligados a seguir la senda de la previamente enlistada por el legislador para la implementación de este recurso forzoso.

Entonces, establecido brevemente esto, pasemos al ejemplo concreto de un crédito generado consecuencia de una venta inmobiliaria de un individuo a otro, cuya garantía es, en sí, el mismo inmueble vendido.

No es un hecho controvertido que el privilegio del vendedor no pagado puede ser perseguido en su ejecución siguiendo las normas del embargo ordinario, salvo el otorgamiento de una hipoteca judicial convencional, caso que no aplica para el especifico escenario discutido en este artículo.

           

De hecho, en el articulado dedicado al embargo inmobiliario, el Código de Procedimiento Civil [en lo adelante “CPC”], cuando distingue las opciones que el acreedor tendrá de frente a los contratos que pudieren mermar cualquier atributo del derecho de propiedad del inmueble a embargar, extiende las posibilidades de demandar su nulidad dentro de los cánones del texto, al beneficiario del privilegio del vendedor no pagado.

Así, el artículo 684 del CPC reza de la siguiente manera:

“A petición de cualquier acreedor o del adjudicatario se declararán nulos los contratos de inquilinato o arrendamiento o de anticresis, o de cualquier naturaleza que restrinjan el derecho de propiedad, hayan adquirido o no fecha cierta, si hubiesen sido hechos o registrados o transcritos con posterioridad a la constitución de la hipoteca sin el consentimiento de los acreedores hipotecarios cuando excedieren del tiempo de la hipoteca, si fuere convencional, o de un año, a contar de la inscripción, si fuere legal o judicial. El consentimiento de los acreedores deberá constar en el mismo acto que contenga la mención de haber registrado o transcrito”.

En el caso del privilegio del vendedor no pagado, o del que ha suministrado el dinero para la adquisición de un inmueble, se observará la misma regla establecida en el precitado artículo para los casos de la hipoteca convencional. En el caso de los demás privilegios, aplicará la regla establecida para los casos de hipoteca legal o judicial.

Igualmente, el artículo 726 del CPC, dando cabida a la ejecución del privilegio dentro de las normas del embargo ordinario, establece que:

“La demanda en distracción debe enunciar los títulos que la justifican, los cuales se depositarán en secretaría, y contendrá además la copia del acta de este depósito Cuando se tratare de embargo inmobiliario trabado por virtud de ejecución de una hipoteca convencional o de ejecución de un privilegio, el demandante en distracción deberá, además, depositar en secretaría una suma en efectivo o en un cheque certificado de una institución bancaria domiciliada en la República, que sea por lo menos de un valor igual a las dos quintas partes de aquella por la cual se lleva a cabo el embargo. Sin embargo, el tribunal podrá dispensar la prestación de esta fianza en los casos en que se estime que se trata de una demanda seria”.

No obstante, no es raro encontrarse con casos donde instituciones bancarias proceden a hacer efectivo el privilegio del vendedor no pagado que afectó a un deudor cedido, escogiendo una vía procesal vedada para dicha ejecución, al hacer un uso sobre extendido de lo pautado en el artículo 79 de la Ley No. 183-02, que aprueba la Ley Monetaria y Financiera, derivando de dicho texto que el procedimiento abreviado de la ley 6186 del 1963 que se le estaba abriendo a las entidades de intermediación financiera, abarcaba todos los créditos que dicha entidad quisiera cobrar sin importar su naturaleza, basándose solamente en la calidad del ejecutante, sin importar la naturaleza del crédito.

Uno de los avances más pronunciados de la referida Ley 183-02, en lo que al embargo inmobiliario se refiere y desde la óptica del proceso a seguir por las entidades financieras, viene dado por su artículo 79, el cual, copiado a la letra, dispone, bajo el título de “normas especiales”, en su literal a, que no podrán existir privilegios procesales ni beneficios de cualquier clase basados exclusivamente en la naturaleza jurídica de las entidades que realicen legal y habitualmente actividades de intermediación financiera. Las discriminaciones extra regulatorias serán determinadas en atención a la tipología de instrumentos financieros. En consecuencia, a partir de la entrada en vigor de esta Ley será de aplicación a todas las entidades que realicen legal y habitualmente dichas actividades, el procedimiento abreviado de embargo inmobiliario previsto en los artículos 148 y siguientes de la Ley de Fomento Agrícola.

Sin extendernos en ella pues es harto conocida por todos, las ahora llamadas entidades de intermediación financieras, dentro de las cuales entran múltiples sociedades con denominaciones particulares, sólo algunas de ellas tenían acceso al embargo inmobiliario abreviado consignado en la ley 6186 antes señalada.

Sin embargo, partiendo de la actividad fundamental de este tipo de instituciones, que es recibir dinero del público y prestarlo a terceros, todas ellas tenían la misma necesidad de acceder al proceso de recuperación forzosa más simple y rápido, lo cual hacía injusta la discriminación que en ese sentido existía.

Ahora, bajo esta “nueva” ley, estas diferencias se justificaban mucho menos pues todas correspondían, substancialmente, a una misma definición, la cual les vino dada en el literal b de su artículo 3, que reza:

“Concepto de Intermediación Financiera. A los efectos de esta Ley se entiende por intermediación financiera la captación habitual de fondos del público con el objeto de cederlos a terceros, cualquiera que sea el tipo o la denominación del instrumento de captación o cesión utilizado. Reglamentariamente se determinarán los supuestos de captación habitual que, por su carácter benéfico, no constituyen intermediación financiera.”

Claro está, estas entidades no podrán hacer sólo esta actividad, la de captar fondos de terceros y colocarlos en el mercado, siempre tendrán acceso a otras actividades comerciales, pero aquella será la que define la naturaleza jurídica de la entidad y su consecuente regulación. Esta es su naturaleza intrínseca.

Así las cosas, respecto de esta actividad substancial, el legislador eliminó la discriminación existente en cuanto al procedimiento de embargo inmobiliario a usar por las entidades de intermediación financieras, cuando se refieran a la recuperación de las sumas recibidas de terceros y colocadas a modo de préstamos en el mercado.

Es obvio que, cuando se toca el tema de la discriminación y privilegios procesales que pretende derogar el texto, estos se basan "exclusivamente" en la naturaleza jurídica de las entidades financieras. Es decir, los beneficios procesales no podrán depender de si se trata del Banco Agrícola, o de una asociación de ahorros y préstamos, o un banco hipotecario, sino que, desde ya, todas las entidades cuya designación entrare en el literal "b" del artículo 3 de la referida ley y que antes transcribiéramos, tendrían acceso al proceso de embargo abreviado en la medida establecida por el texto analizado.

Siguiendo con el mismo artículo, y partiendo de su propia redacción, está claro que sí podrán existir diferencias en cuanto a la forma de proceder entre este tipo de entidades, sólo que ellas no partirán de la naturaleza jurídica de las mismas sino del tipo de instrumento que se ponga en ejecución.

Esto lo resaltamos, no para hacer entender que alguna entidad financiera puede ejecutar un privilegio del vendedor no pagado por la vía del embargo abreviado. No. Esto no puede hacerlo ni siquiera el Banco Agrícola, sino que lo señalamos para marcar lo que a veces se pretende desconocer, y es que el alcance de este artículo 79 tiene límites. Dependerá de la naturaleza jurídica de los instrumentos financieros de que se trate en cada caso. Por ejemplo, el cobro de un arrendamiento, del precio de bienes vendidos por un banco, así como cualquier otra cosa que genere un crédito para este tipo de entidades, no da lugar al embargo inmobiliario abreviado. ¿Por qué? Sencillo. El precitado artículo 79 solamente le otorga dicha “especialidad” a determinados créditos por su naturaleza jurídica. Estos son los préstamos otorgados a terceros que son respaldados con garantías hipotecarias.

En conclusión

Hay que entender que este tipo de negocio se basa en la transmisión de un crédito, pero en sí, también se transfiere la calidad de la parte vinculada a ese crédito. Se está cediendo, con el crédito, la posición de la parte in totum, transmitiéndola de un sujeto al otro, aplicándose prácticamente de manera exacta las disposiciones doctrinales consensuadas sobre la cesión de un contrato, pues la consecuencia es que se adquiere totalmente la posición contractual de la parte, que viene acompañada del crédito, y la naturaleza de esa relación como un "todo".[11]

Así como el deudor sustituto puede oponer al acreedor las excepciones que se originen de la naturaleza de la deuda y las que le sean personales, mas no las que sean personales del deudor primitivo, el nuevo acreedor está atado y obligado a mantenerse dentro de la esfera de derechos y prerrogativas que contiene el crédito cedido, sin poder afectar el mismo en base a su condición o calidad, especialmente en el ámbito del embargo inmobiliario.

En caso de un proceso de embargo inmobiliario llevarse bajo un régimen especial, cuando el crédito cedido no soportaba dicha legislación, debe ser declarado nulo ya sea ante la promoción de incidentes que así lo persigan, o con una eventual demanda en nulidad de sentencia de adjudicación si el juez no advirtió esta singular situación, abriéndose otras interesantes discusiones en este último escenario, que tocaremos en otro momento.

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[1] Germán, Mariano. Vías de Ejecución. Tomo I. República Dominicana, 2002. p. 17. Artículos 1155 y 1157 del Código Civil de la República Dominicana.

[2] Luego de que sea debidamente negociada y acordada

[3] Sentencia de 9 de diciembre de 1943 (RJ 1943/1309)

[4] Sentencia de 30 de septiembre de 1996 (RJ 1996/6821)

[5] Belinchón Romo, Raquel, Profesora CES Felipe II de Aranjuez, Universidad Complutense de Madrid. La Dación en Pago: Análisis Jurisprudencial de la Figura. Madrid. p. 10.

[6] William C. Headrick, en su obra Diez años de Jurisprudencia Civil y Comercial, página 194, nos recoge que “Es posible también ceder un crédito en pago de una deuda. La sentencia No. 6 del 19 de diciembre del 2007, B. J. No. 1165, ilustra el funcionamiento de esta forma de pago.”

[7] Belinchón Romo, Raquel, Profesora CES Felipe II de Aranjuez, Universidad Complutense de Madrid. Nociones Generales sobre la Dación en Pago. Madrid. p. 6.

[8] Germán. Op Cit, p. 90.

[9] Pérez Méndez, Artagnan. Procedimiento Civil, Tomo III, República Dominicana, 2009. pgs. 35 y 36.

[10] Consecuencia de lo expresado, al resaltar otra de las características de las vías de ejecución, Mariano Germán, en su cita obra, Tomo I, página 124, bajo el" TITULO VII LIMITACIONES DEL DERECHO DE LA EJECUCIÓN", destaca que el derecho a la ejecución está también limitado por la prohibición al acreedor de elegir libremente la vía ejecutorias que desee o que más le convenga. El tipo de medida que corresponde en cada caso está previamente determinado, tomando en consideración la naturaleza de los bienes a afectar y el título de que se encuentre provisto el acreedor frente al deudor.

[11] Así lo ha evaluado el Profesor Roque Molla, en su Análisis Comparativo de Cesión de Crédito, Cesión de Contrato, delegación y novación. Rev. AEU. Vol 80. N. 1-6, 1994. pgs. 11-23.