Competencia de los Tribunales de Tierras para determinación de herederos de derechos inmobiliarios: caso del único sucesor

Por: Víctor M. Polanco M. (@VictorMPolancoM) 

Como regla general, la solicitud de determinación de herederos es competencia exclusiva de los tribunales civiles, así lo establece el artículo 326 del Código Civil. Los Tribunales de Tierras como jurisdicción de excepción, son competentes para conocer de la solicitud de determinación de herederos en los casos establecidos expresamente en el artículo 57 de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario. Conforme se deriva de la aplicación del artículo 57, la Jurisdicción Inmobiliaria sólo es competente para conocer de la determinación de herederos cuando ésta se solicita conjuntamente con la partición de inmuebles registrados.

Sin limitarnos a lo dispuesto taxativamente en el precitado artículo, es evidente que los Tribunales de Tierras nunca se limitarán a la simple determinación de herederos conforme las reglas de la filiación establecidas en el artículo 319 y siguientes del Código Civil, sino, que sus resoluciones o sentencias, necesariamente ordenan también la correspondiente cancelación de los Certificados de Títulos del de cujus y en consecuencia, la emisión de los nuevos Certificados de Títulos a favor de los herederos correspondientes.

Analizando la sentencia número 174 del 20 de abril del 2016, dictada por la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, en ocasión de una litis sobre derechos registrados que cursaba conjuntamente con una solicitud de determinación de herederos y transferencia, ante una excepción de incompetencia planteada, bajo el alegato de que no podía ser conocida de manera contradictoria, la SCJ estableció lo siguiente: “…la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos, sólo establece dos impedimentos para que dicha jurisdicción pueda conocer una determinación de herederos: a) cuando una de las partes en determinación solicita la declinatoria por estar la jurisdicción ordinaria conociendo el caso (art. 56 párrafo IV) y; b) cuando no ha sido solicitado conjuntamente con la partición de un inmueble registrado….”.

Visto lo anterior, en ausencia de un proceso de partición ante la jurisdicción ordinaria y si ninguna de las partes solicita la declinatoria, la Jurisdicción Inmobiliaria resulta competente para conocer de la determinación de herederos y partición de inmuebles, aun cuando se torne litigiosa, debiendo conocerse conforme el procedimiento establecido para la Litis sobre Derechos Registrados (art. 56 párrafo II).

Cuando existen varios herederos, se puede solicitar la partición del inmueble, la cual es definida por la ley de Registro Inmobiliario, como el procedimiento mediante el cual se hace cesar el estado de indivisión entre los copropietarios, coherederos y/o copartícipes de un inmueble registrado (art. 54).

Ahora bien, ¿qué procedimiento debemos seguir cuando estamos en presencia de un único sucesor de derechos inmobiliarios?, si seguimos el criterio de que la Jurisdicción Inmobiliaria sólo es competente cuando es sometida la solicitud conjuntamente con la partición, ¿cuál sería el procedimiento para obtener los Certificados de Títulos en favor del único heredero?

He tenido la oportunidad de ver varios casos con disparidad de criterios, unos con resoluciones en las que los Tribunales de Tierras homologan la determinación de herederos y ordenan la transferencia en favor del único sucesor, aún en ausencia de partición. Pero, también el caso en que el Tribunal de Tierras se declaró incompetente para conocer de la determinación, motivado en que la determinación estaba desvinculada de partición alguna, ante la ausencia de otros herederos.

En el caso de la referencia, el Tribunal no solo se limitó a pronunciar de oficio la declinatoria, sino, que también indicó lo siguiente: “…el Registrador de Títulos deberá ejecutar la determinación de herederos con la presentación del tribunal correspondiente, en atención a la competencia reconocida a jurisdicciones distintas”.

Resulta que ante la declinatoria pronunciada por el Tribunal de Tierras, el Tribunal Civil, en ese caso en particular, procedió con la homologación de la determinación de herederos. Sin embargo, se declaró incompetente para ordenar al Registrador de Títulos la cancelación y emisión del nuevo Certificado de Título, indicando que la misma debe realizarse ante el Tribunal de Tierras conforme las disposiciones de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.

Visto lo anterior, pudiésemos concluir, que cuando se trate de un único sucesor de derechos inmobiliarios, este debería en primer término solicitar la determinación de herederos ante el Tribunal Civil, para luego, acudir al Tribunal de Tierras a solicitar la transferencia a su favor o en su defecto tener la dicha de que el Tribunal Civil ordene expresamente la transferencia y que adicionalmente el Registrador de Títulos correspondiente acoja la decisión, sin presentar obstáculos en virtud de su función calificadora, sin dudas un absurdo para el caso más simple de los derechos sucesorales.

Retomando la precitada sentencia de la Tercera sala de la SCJ, resulta que estatuyó  declarando que la Jurisdicción Inmobiliaria es competente para conocer la determinación del único heredero, quien había solicitado la misma en el transcurso de la litis sobre derechos registrados, estableciendo en sus motivaciones, dos criterios: a) la determinación de herederos puede ser conocida incluso en el transcurso de una litis sobre derechos registrados, es decir, de manera contradictoria o graciosa; b) En el caso particular dispuso el rechazo de la excepción de incompetencia y reconoció la misma en presencia de un único heredero, es decir, en ausencia de partición alguna.

Si analizamos los argumentos de la referida sentencia, estableció como uno de los impedimentos para que la Jurisdicción Inmobiliaria conozca de la determinación de herederos, que la misma no sea sometida conjuntamente con la partición, pero, en contradicción de motivos, entonces termina reconociendo la competencia en el caso del único sucesor.

Ciertamente la parte in fine del artículo 57 de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario establece expresamente que el Registrador de Títulos deberá inscribir y ejecutar la determinación de herederos con la presentación de la decisión del "tribunal correspondiente".

En nuestra opinión, las consecuencias que pudiesen derivarse de la aplicación de este artículo, ejecutando una sentencia emanada de un tribunal ajeno a la Jurisdicción Inmobiliaria, contradice los principios de especialidad, legalidad, legitimidad y publicidad establecidos en ley sobre registro inmobiliario, toda vez que estamos en presencia de un sistema registral especializado, donde no debe romperse la cadena de custodia para una correcta depuración de los derechos registrados, por parte de los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria.

El artículo 3 de la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario, es claro, cuando establece la exclusividad que tiene la Jurisdicción Inmobiliaria, sobre los procesos que afecten los derechos registrados, sin embargo, establece que la misma ley puede disponer excepciones.

La primera excepción, la establece el propio artículo 3 párrafo, en lo referente al mandamiento y embargo inmobiliario, reconociendo la competencia exclusiva de los tribunales ordinarios. No obstante, si nos detenemos a reflexionar sobre el embargo inmobiliario, este procedimiento aun siendo de la única competencia de los tribunales ordinarios, siempre respeta los principios de la Ley 108-05, toda vez que el Registrador procede con la inscripción previa de la hipoteca o privilegio y oportuna del embargo antes de la sentencia de adjudicación, dando la debida publicidad.

Para el caso de la determinación de herederos, consideramos que el Tribunal Civil no posee la especialidad para depurar de manera certera los derechos a registrar en ocasión de una determinación de herederos, ni tampoco la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y sus Reglamentos le otorga autoridad sobre el proceso registral.

Para citar un ejemplo, supongamos que en el transcurso de la determinación de herederos ante el Tribunal Ordinario, esté cursando paralelamente alguna litis sobre derechos registrados o sencillamente una inscripción de alguna carga sobre el inmueble legado, ¿Qué sucedería entonces con la decisión que ordene el registro en favor de los herederos?, ¿cómo se puede corroborar la vigencia de los derechos y que esta decisión no afecte a los terceros?

La Suprema Corte de Justicia ha estatuido de la manera siguiente: “La jurisdicción inmobiliaria es competente para conocer de la litis sobre derechos registrados en revocación de resoluciones de determinación de herederos dictadas por la jurisdicción. No es atribución de la jurisdicción ordinaria modificar los efectos de resoluciones de determinación de herederos dictadas por el Tribunal Superior de Tierras, conforme se deriva de los artículos 3, 28 y 29 de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario”. (SCJ, 3a Sala, 31 de enero del 2014, núm. 31, B.J. 1238) (Repertorio de la Jurisprudencia Civil Comercial e Inmobiliaria de la República Dominicana (2001-2014). Fabio Guzmán Ariza).

Las decisiones de los Tribunales de Tierras son remitidas internamente al Registrador correspondiente, así como las anotaciones e informaciones que requieran el Tribunal o el Registrador en el proceso,  porque la Jurisdicción Inmobiliaria funciona de manera coordinada, para la custodia de los derechos registrados, en aplicación de la ley especial y sus reglamentos, bajo el entendido de que sobre los inmuebles registrados no existen cargas ni derechos ocultos (art. 90 párrafo II).

El artículo 54 del Reglamento General de Registros de Títulos, establece lo siguiente: “En toda decisión emanada de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, la función calificadora del Registrador de Títulos se limita a constatar que no existan vicios de forma sustanciales”, en ese tenor, el artículo 55 del Reglamento, dispone  que el Registrador debe comunicar al Tribunal de Tierras cualquier impedimento en la ejecución de la decisión.

Aunque el artículo 117 de la ley 834 del 15 de julio del 1978, establece que la fuerza ejecutoria de las decisiones resulta de sí misma, la decisión emanada de un Tribunal ajeno a la Jurisdicción Inmobiliaria, no tiene la misma fuerza limitante de la facultad calificadora del Registrador de Títulos, sino, que podría ser objetada por múltiples motivos, a diferencia de las sentencias del Tribunal de Tierras que deben ser ejecutadas por autoridad de la ley.

El artículo 193 de la derogada ley 1542 sobre Registro de Tierras, resultaba más certero en legislar el procedimiento que podían adoptar los herederos o legatarios para hacer figurar a su nombre los derechos pertenecientes a su causante.

Así las cosas, entendemos que estamos ante un escenario confuso, donde una aplicación taxativa del artículo 57, como ya ha sucedido, puede degenerar en contradicciones con el espíritu de la ley 108-05, debiendo recordar que estamos ante una normativa que además de ser especializada, es una ley posterior que deroga múltiples disposiciones del Código Civil y otras normas procesales.

Si nos remitimos al Derecho Constitucional y analizamos el precitado artículo 57 de la Ley 108-05, la disparidad de criterios, pudiese afectar, en cuanto a los únicos sucesores, las disposiciones del artículo 40.15 de la Constitución Dominicana, en ese sentido, el Tribunal Constitucional ha establecido el llamado test de razonabilidad, aplicando tres pasos: 1. el análisis del fin buscado por la medida, 2. el análisis del medio empleado y 3. el análisis de la relación entre el medio y el fin” (Sentencia TC/0044/12, de fecha 21 de septiembre de 2012, dictada por el Tribunal Constitucional de la República Dominicana).

Una interpretación expresa del artículo 57, provoca un tratamiento desigual para los casos en que estamos en presencia del único heredero, discriminándolo del caso de las sucesiones con co-herederos, dificultando entonces injustificadamente y de forma injusta el proceso de registro de los legítimos derechos de propiedad del único sucesor.

Entendemos que el fin buscado por el precitado artículo 57, no era el de colocar a los únicos sucesores en una situación de dificultad en la celeridad del proceso y el disfrute inmediato de sus derechos de propiedad, los cuales surgen de pleno derecho por el solo hecho jurídico que constituye el fallecimiento del causante, y mucho menos establecer condiciones desiguales al caso de los co-herederos (que por su naturaleza debería ser más complejo), por tanto, esta disposición no resulta ni justa, ni útil, al contradecir los principios de la propia ley de registro inmobiliario.

Resulta entonces necesario unificar los criterios para el caso planteado del único sucesor, sea mediante la aplicación de los principios de la ley 108-05, por la vía reglamentaria, en aplicación del principio VIII de la Ley o bien modificando el artículo en cuestión.